ТСЖ или управляющая компания - что лучше?
Многоквартирный жилой дом (МКД) – это техническое сооружение, которое состоит не только из фундамента, стен и крыши, но и инженерных систем жизнеобеспечения (электро-, -тепло, водоснабжение, водоотведение, лифты и т.д.). Здание требует постоянного внимания: нужно поддерживать его в исправном состоянии, содержать в чистоте и заниматься его управлением.
В Жилищном кодексе (ст. 161 ЖК РФ) предусмотрено несколько возможностей для управления МКД:
- непосредственное управление жильцами (если в доме менее 30 квартир);
- ТСЖ или жилищный кооператив;
- управляющая компания (УК).
Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на общем собрании. Если такого общего собрания не было, то дом попадает под управление управляющей компанией, которая выиграла конкурс, проведенный местным органом самоуправления.
Большинство многоквартирных домов в России обслуживается управляющими компаниями. Доля ТСЖ в России составляет 13%
1 от всего количества домов. Причем доля ТСЖ в Лыткарино по данным администрации города - всего лишь 3%.
ТСЖ - это некоммерческая организация, юридическое лицо, объединение собственников жилья. С 1 сентября 2014 года вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу РФ, согласно которым вводится новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций — "Товарищество собственников недвижимости", объединяющая владельцев любых типов недвижимости.
Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.
Решение о создании товарищества собственников жилья и его устав принимается только на общем собрании собственников помещений в МКД.
Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме. Членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50% собственников, то закон требует ликвидации такого товарищества. Член ТСЖ принимает участие в общих собраниях и влияет на решения, поставленные на повестке собрания, в то время как обычный собственник не может принимать участие и голосовать. Любой собственник, вне зависимости от того, является ли он членом ТСЖ или нет,- обязан оплачивать содержание помещения и коммунальные услуги, собираемые ТСЖ (п.6, ст. 155 ЖК РФ).
Высшим органом в ТСЖ является общее собрание его членов, которое избирает правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается председатель правления ТСЖ (лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества). Так же избирается ревизионная комиссия для контроля финансово-хозяйственной деятельности правления и председателя. Правление и председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.
Рассмотрим преимущества и недостатки ТСЖ с точки зрения собственников:
| ТСЖ | Преимущества | Недостатки |
| 1. Управление домом | Оперативное принятие самостоятельных решений по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Активные собственники приобретают правосубъектность объединения собственников. | Сложно найти человека, который будет заниматься управлением, финансово-хозяйственными делами. |
| 2. Контроль деятельности | Правление и председатель ТСЖ получает полный контроль над домом. Ревизионная комиссия проверяет и контролирует деятельность ТСЖ. Любой собственник может обратиться также в государственные надзорные и контролирующие органы. | Нужно будет тратить свое время бесплатно. |
| 3. Работы по содержанию и обслуживанию дома |
ТСЖ позволяет сосредоточится на проблемах только своего дома. ТСЖ работает напрямую с поставщиками. Товарищество не нуждается в привлечении расчетных и управленческих кадров, эту работу могут выполнять квалифицированные жильцы.
|
Зачастую один человек совмещает несколько должностей.
|
| 4. Работа с должниками | Более тесное досудебное урегулирование. | Издержки по работе ложатся на ТСЖ. |
| 5. Имущество | Приобретаемые материальные средства (оборудование, техника, материалы и т.д.) становятся собственностью ТСЖ. | Возникает необходимость в хранении, обслуживании, ремонте и замене. |
| 6. Смена органов управления | Председатель может быть смещен с должности по решению правления. | Правление избирается на общем собрании собственников |
| 7. Личность руководителя | Добросовестный председатель и правление ТСЖ делает дом чистым и уютным. | Требуется время, чтобы выбрать порядочных руководителей |
| 6. Расходы | Утверждаются общим собранием членов ТСЖ. Экономичность. | В некоторых случаях расходы увеличиваются (например, дом старый) |
| 7. Доходы | Остаются в ТСЖ и направляются на текущие нужды. Не могут быть основанием для выплаты правлению или председателю. | Могут отсутствовать в принципе |
Вывод: процедура создания ТСЖ достаточно сложна, успешная работа ТСЖ зависит от личностных качеств председателя и правления, цель ТСЖ - содержание дома.
Рассмотрим преимущества и недостатки управляющей компании (УК) с точки зрения собственников:
| УК | Преимущества | Недостатки |
| 1. Управление домом | Собственники не участвуют в вопросах управления и содержания дома и могут сконцентрироваться на своих личных делах. | Качество управления домом зачастую на низком уровне. |
| 2. Контроль деятельности | Любой собственник может обратиться в государственные надзорные и контролирующие органы. | Финансовую деятельность может проверить только прокуратура. |
| 3. Работы по содержанию и обслуживанию дома | - |
Работы выполняются в минимальном объеме. Качество жилищных услуг на низком уровне.
|
| 4. Работа с должниками | - | - |
| 5. Имущество | Новая УК может уже иметь по факту свои материальные средства. | При смене УК собственники не могут оставить себе материальные средства, приобретенные прежней УК на деньги жильцов. |
| 6. Смена органов управления | - | Поменять гендиректора могут только учредители УК. |
| 7. Личность руководителя | - | - |
| 6. Расходы | - | Расходы на дом минимизируются. |
| 7. Доходы | - | Доходы максимизируются и распределяются среди учредителей УК. |
Вывод: общедомовое имущество в руках третьих лиц, качество содержания на минимальном уровне, цель УК - извлечение прибыли.
----------
1 - Борисова, Е. И. Практика работы товариществ собственников жилья в России // Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». М. : Изд. дом Высшей школы экономики. 2013 г.С. 13.
Комментарии